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不宜低估开发商的抗压能力

时间:2011-09-21 16:32来源:未知 作者:jtd 点击:
不宜低估开发商的抗压能力

截止8月31日,所有境内外全部158家上市房企都发布了半年报。158家中包括沪深两市的136家(A股市场112家)和22家在香港主板、纽约、新加坡等境外上市的房地产开发企业,不包括易居中国、搜房等四家服务类企业。换言之,所有上市房企都亮出了“中考”成绩单。

    与既往年报、半年报发布情形类似,在半年报发布期间,很多评论就出来了,着实不知道结论是怎么出来的。例如今年的三月下旬,在仅有三分之一上市房企发布年报后,有些媒体就提前发布了十强、百强、500强排名结果。当然期间,因为记者们大都知道笔者是看得懂报告,而且习惯于逐家研读的人,因此也接受了很多采访。但内心里,还是希望把结论留到4月30日和8月31日,即年报和半年报发布截止日之后。本篇文章,意在于此。

    研读大量的半年报后,笔者大致得出了这样几条结论。1、调控初见成效,业绩创历史新高,但增速已明显放缓;(2)增速拉开,业绩分化明显加剧;(3)存货大增,资产周转率创新低;(4)现金流大降,现金流量过半为负,资金压力越来越大;(5)盈利能力优劣迥异,凸显战略及商业模式的重要性;(6)转型创新的企业越来越多,管控能力提升,但触及股权变革的企业很少,而且战略雷同化严重;(7)利益至上,半年报中依然未见对企业家精神和公益事业的关注;(8)虚假内容很多,报喜不报忧的加工成分很多。

    当然,任何一条结论都能像其他文章一样罗列出很多数据。限于篇幅,仅简要说两点。先说盈利能力状况。2011年上半年,有超过七成的企业实现了净利润的增长,但增速差距却愈发明显。以万科为例。万科上半年的净利润接近30亿,同比增长5.9%,而656.5亿的销售额与去年同期的367.7亿元相比,增长率高达78.6%,远远高于去年同期的19.5%。可见,受益于“史上最严厉调控”的万科依然没有实现销售额和利润的同步增长,也表明万科由“规模速度”向“质量效益”增长模式的转变还未见任何起色。而同期,今年实现千亿目标几无问题的恒大,上半年实现销售额423.2亿元,净利润高达58.2亿元,同比增长132.8%。当然,万科的盈利能力与堪称盈利能力之冠的中海地产的差距就更大了。如果再进一步拉长时间轴,我们更会发现,过去六年里,万科销售额增长了10倍多,而净利润只增长了6倍。综合对比上半年上市房企的净利润指标,万科的净利润还不及平均值,这显然难以长期被股东接受。

    再以战略转型为例。受商品住宅市场调控影响,在报告中提及转型的有23%,其中实践中实质性向商业地产、旅游地产等产业地产拓展的,已有四十多家。但通过上溯分析企业营业收入构成,我们发现,资产类经营收入占比都普遍很低,只有几个百分点。可见投资额占比集成、一哄而上的商业地产的盈利性极低,大多数企业没有实现商业模式到盈利模式的成功对接。如此持续下去,甚至有可能成为压断企业资金链的致命因素。而且,从报告中零散提及的战略举措中,超过八成的企业都不约而同地要实施融资战略、结构调整战略等,可见战略雷同化严重。如此,未来依然避免不了同质竞争的情况,也称不上战略创新。

    再说点评论之评论的话题。半年报后,预计乐观派和悲观派依然会对相同的数据作出不同的解读,还会一如既往地唇枪舌剑、你来我往。但笔者认为,任何争论不应是自说自话,而应是凝聚共识、发现问题和提出解决建议。值得注意的是,观点分歧公开化在媒体的PK风助澜下而有演化成媒体议题化的趋势。而且两派的口水战会助长观点极化,实在不利于整合行业的理性回归。

    最后,再说点结论之结论。笔者的结论是,尽管形势严峻,但外界也不宜低估开发商的抗压能力。事实证明,过去所有消逝的开发商几乎没有几个是因为调控而出局的,大都是因为战略失误、股东不和、管理失控等内因;过去所有预言“将有一批开发商倒闭”的预言也都落空了。无论是什么心理作祟,悲观的预言者或许犯了一个常识性错误,就是过于渲染外因对开发商的冲击,而轻视了开发商的抗击打能力。

    近日,借为企业做产品线和管理咨询之机,笔者与太原、南通、福州的几个房企领导聊天。面对山雨欲来的二三线城市限购,他们都表示不担心。随后,我找到了答案:过去多年的积累和管理费用占销售额比例极低的客户事实,使大多数企业足以支撑几年“实施最严厉调控”的重压,甚至是一个项目适销对路就足以缓解整个企业的资金链。中型房企尚且无忧,上市房企就更无忧了。以上半年销售额10强企业的管理费用占比为例。上半年,管理费用占营业收入比值最高的是绿城,是6.1%,其次是万科4.4%。占比较低的是,中海、保利和龙湖,分别是2.8%、2.1%、2.5%。

    由此我想,为什么类似于“百日剧变”等的预言都没有成真,为什么皇上不急太监急?初步思考后的结论是:可能有些评论者过于渲染外在因素对开发商的冲击了,而轻视了开发商的抗击打能力,或者是绝处逢生的本能求生能力。正如一位企业领导所说的,“有人喜欢把事无限放大……钱是我自己的,我比谁都在意,我不会傻到明知会摔死还跳楼!”听到这席话后,我明白了:且不说法人治理结构较完善的上市公司和制衡机制较好的国有控股企业,即便是民营独资企业,对外投资也是首先考虑自身实力和资金安全的,是不是有些人过于杞人忧天了呢?而且,我们更不能忽视开发商绝处逢生的求生本能:在企业几近绝境时,它可以高息举债,老板还可以抵押自己的资产。总之,对于绝大多数企业来说,渡过难关是没有问题的。再说,之所以某一时段内出现资不抵债的情况,甚至负债率超过100%,不是因为其投资失败,而是因为其获取了几乎没有贬值可能的土地。退一步说,如果不买地,或者是将地退掉或者转让,资金链不就马上安全了吗?请记住,开发商之所以在某一时段内出现短期偿债能力不足问题,只是为了四个字:扩张过快。

    当然,随着住宅“双轨制”的推进,未来会有一部分企业出局。但可以肯定地说,这些企业不是因为破产,而是不想再玩了。他们可以把土地或企业卖掉,肯定有其它企业受让。

    笔者并非诱导房企不重视未来形势的严峻性,而是希望房企没必要过度放大调控这一外因之于企业的影响。内因才是影响企业发展的根本。自己做好了,管别人干嘛,否则光看形势了,光看别人了,说不定更容易摔倒!
 

(责任编辑:jtd)
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