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底价成交主导土地市场“入冬”

时间:2011-09-22 09:13来源:未知 作者:jtd 点击:
在调控大背景下,土地市场直接受到冲击,开发商的拿地态度越发谨慎,多个地方出现有价无市的情况。7-8月,沪上成交43幅住宅用地,底价成交的就有31幅。专家指出,在房企资金链逐步缩紧,开发商对后市悲观预期加剧的作用下,土地市场将愈加低迷。 连续数月低

在调控大背景下,土地市场直接受到冲击,开发商的拿地态度越发谨慎,多个地方出现有价无市的情况。7-8月,沪上成交43幅住宅用地,底价成交的就有31幅。专家指出,在房企资金链逐步缩紧,开发商对后市悲观预期加剧的作用下,土地市场将愈加低迷。

连续数月低迷

随着房地产调控的逐渐深入,往日风光无限的土地市场已步入“寒冬”,逐步演变为以土地流标、流拍和底价成交为主的买方市场。

根据中国指数研究院数据显示,全国133个城市单位住宅类用地成交量在8月达到最低,成交面积2018万平方米,同比减少14%。

同期,全国133个城市成交楼面均价为1203元/平方米,环比下降6%。全国133个城市土地平均溢价率持续维持在低水平(8%),较上月减少5个百分点,同比减少13个百分点。

值得一提的是,全国土地流拍现象明显加剧。之前,链家地产市场研究部发布的统计报告显示,今年1-7月,全国土地流标数量为353块,同比增长242%;住宅类土地流标数量为163块,占比达到46%。

反观上海,流标现象并不显著,1-8月仅4幅地块因为竞买企业不足而终止出让。但大规模的底价成交令上海亦没能脱离土地交易遇冷的尴尬境地,整体市场可谓愁云惨淡。

早报记者从中房信了解到,7、8月份里,沪上共成交43幅住宅用地,其中就有31幅地块以底价成交,占比高达72%。而平均溢价率也仅在5%左右。

“土地市场底价成交案例增多的原因还是在于开发商的资金不再充裕。”中房信分析师薛建雄指出,目前各大房企都在想方设法“过冬”,没有充裕的资金去拿地了。从目前房企的资金链情况来看,这种土地底价成交会越演越烈,尤其是在今年年底,有可能成为主流趋势。这主要是由于年底将是房企还贷、完成全面销售目标的重要节点,这就意味着开发商资金压力会空前巨大。

但同策研究部总监张宏伟提出不同看法,“资金不足或许对于房企拿地缩手缩脚有一定影响。根据同策研发中心的统计,从典型房企中报来看,无论从短期资金安全和长期负债水平来看,目前房企的资金状况虽然较2010年末和2010年中期略差,但明显好于与当前市场环境相似的2008年。企业拿地量的下降幅度却大于2008年。”

由此可见,资金链问题并不是房企拿地偏少、土地市场冷清的本质原因,对于房地产后市的信心不足才是土地低溢价率的根本。

出让金大幅下滑

无论原因如何,至少土地市场普遍出现的底价成交已经直接影响到沪上土地出让金。

据新浪乐居&克而瑞数据显示,今年前8个月上海总体土地出让金为743.1亿元,仅为去年全年的48.4%。而且,土地出让金大幅下滑的现象并非止于上海,北京、广州以及限购政策落实显著的二线城市,土地出让金均有所走低。其中,北京前8个月土地出让金671.95亿元,为去年全年的40.9%。

此外,据21世纪不动产提供的数据显示,截至8月底,上海共成交住宅类土地面积约598.94万平方米,其中纯住宅用地179.87万平方米,商住用地31.56万平方米,动迁配套等保障性用地328.5万平方米。如此算来,前8月仅完成全年住宅用地总任务的49.91%。

这无疑是仍然离不开土地财政的地方政府所不愿看到的。接下来的近4个月,极有可能成为政府大力推地的时节,受总任务和资金压力双重影响,土地市场甚至可能出现“降价跑量”的现象。

张宏伟说,地方政府为了保证财政收入的稳定性将会大幅推地,供应放量和需求放缓为大开发商讨价还价提供了有效通道,部分地方政府还会主动为大开发商量身打造土地。未来一段时间里,国企作为主角拿地、招拍挂内定交易结果、零溢价率成交将成为一种常态。

大房企持续拿地

目前土地市场的低溢价率和地方政府大开方便之门的预期似乎对于房企而言有不小诱惑,亦有专家指出,虽然受宏调影响,中小房企情况不容乐观,但大型房企的情况仍算良好,他们也可能趁此机会逆势扩张,从而导致市场集中度的进一步提高。

大型房企并没有停止扩张的步伐。9月2日,万科[简介 最新动态]金地[简介 最新动态]联合体以17.05亿元拿下北京大兴旧宫地块。近半个月内,万科分别在北京房山、丰台、大兴连拿3块土地。规划面积总计366264平方米,土地出让金27.64亿元。

此外,在今年取得良好业绩的万科、融创、保利[简介 最新动态]等大型房企均表示下半年要加速拿地,增加土地储备。据链家地产市场研究部统计,8月份,包括万科、保利在内的10大品牌房企全国拿地达到28块,较7月份上涨近2倍,同比增加了64%。

链家地产分析师张月坦言,目前市场已经出现明显的分化,拥有良好业绩的品牌房企积极拿地,逐渐开始逆市扩张。而资金紧张的中小房企目前行动则较为保守,如何快速回笼资金是其目前面临的主要问题。
 

(责任编辑:jtd)
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